l mercato della casa viaggia con il freno a mano tirato. Il rialzo deciso dei tassi e il conseguente calo delle vendite come era inevitabile hanno pressoché fermato i prezzi ai valori di inizio anno. Le variazioni nominali, in più o in meno, sono pressoché inapprezzabili. Tradotto in termini reali, considerando cioè l’inflazione, significa che i valori stanno scendendo, anche se (come si può vedere in questa infografica) a macchia di leopardo non mancano le zone in cui il bilancio dell’ultimo anno per chi ha comprato risulta ancora più che positivo.
Case, se ne vendono meno: ecco perché
Il calo delle compravendite nel primo semestre 2023 è attestato sia dall’Agenzia delle Entrate sia dal Consiglio nazionale del Notariato. I numeri differiscono perché diverse sono le metodologie di computo, ma poco importa perché entrambe le rilevazioni concordano su tre aspetti decisivi: la diminuzione delle vendite è tutta dovuta al calo dei mutui, il trend delle case nuove è peggiore di quello dell’usato, e, infine, il calo riguarda in maggior misura la prima casa. Se tre indizi fanno una prova, si può affermare con sicurezza che il «colpevole» si trova nella politica monetaria di Francoforte che sta cercando di arginare la corsa del costo della vita. Dicevamo dei prezzi. Da inizio anno nelle principali città italiane, secondo il report di Tecnocasa, sono aumentati in media dello 0,6%, e guardando nel dettaglio spuntano anche i primi segni negativi, come a Genova (-1%) e a Firenze (-0,9%).
Affitti, trappola in arrivo?
In deciso rallentamento Milano (+0,2%) e Bologna (+0,1%). Non è un caso che queste due città siano anche quelle che avevano registrato una più forte ripartenza quando si è allentata l’emergenza Covid: dalla fine del primo semestre 2021 infatti il capoluogo lombardo ha fatto segnare un aumento medio dei valori dell’11,7% e quello emiliano del 10,3%, a fronte di una media riferita alle grandi città del 6,1%. La Capitale registra un aumento da inizio anno dello 0,7% e a due anni del 3%. Stanno crescendo in termini percentuali (ma non in numero assoluto, visto il calo delle transazioni) gli acquisti di casa finalizzati all’investimento. Come sottolinea Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi di Tecnocasa: «l’interesse è trainato dalla possibilità di mettere sul mercato gli immobili con la formula degli affitti brevi. A spingere è soprattutto l’aumento dei flussi turistici che sta interessando il nostro Paese. I dati, relativi alle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa, evidenziano un aumento della percentuale di chi acquista per investimento da 16,8% a 19,6% a livello nazionale». A chi intende comprare una casa per destinarla agli affitti brevi però in questa fase è consigliabile tenere d’occhio le evoluzioni legislative e fiscali perché sarebbe in arrivo per questa tipologia di locazione sia >una stretta sulla possibilità di affittare per tutto l’anno perlomeno nelle grandi città sia un aumento della cedolare secca al 26%, con l’equiparazione dei ricavi ai dividendi derivanti da investimento finanziario diverso da titoli di Stato o postali.
I possibili problemi
Tra i dati che evidenziano il mutamento del clima sul mercato c’è l’aumento dello sconto e quello delle richieste per case di basso costo mentre i tempi di vendita stanno lievemente riducendosi, tranne a Milano, che però con una media di 56 giorni per chiudere le operazioni è ancora il mercato più veloce. Il problema principale nei prossimi mesi sarà far incontrare domanda e offerta perché rilevando i prezzi sugli annunci si evidenzia che le richieste dei venditori sono ancora in lieve aumento. E poi l’incertezza economica non gioca certo a favore perché, come sottolinea ancora Megliola, «ne scaturiscono comportamenti più attendisti da parte dei potenziali acquirenti». Il rallentamento delle quotazioni starebbe interessando anche le locazioni tradizionali: la crescita nella prima parte dell’anno è stata del 3%, un dato decisamente inferiore a quello registrato nel 2021 e 2022, ma qui forse sta entrando in campo il buon senso: un bilocale a Milano costa in media, stando al report, 1.068 euro al mese: margini di crescita se si intende affittare a persone con redditi normali non ce ne sono molti. Infine le previsioni: secondo Tecnocasa anche dove stanno crescendo ancora i prezzi nel 2023 non andranno oltre il 2% di aumento, mentre per quanto riguarda le compravendite è attesa una chiusura a 680mila rogiti, quasi il 13% meno dello scorso anno.
