Le conseguenze delle decisioni del governo ribadite da Giorgetti: per i passaggi di classe degli immobili possibile revisione dei valori catastali dal 19 fino al 38%
In che cosa consiste la revisione delle rendite catastali per chi ha usufruito del Superbonus (e dei bonus casa) annunciata dal ministro Giorgetti?
Il ministro in realtà ha ribadito una norma varata con la Legge di Bilancio dello scorso anno e che si rifà a un vecchio decreto del ministero delle Finanze, il 701/1994, che prevede la revisione delle rendite per gli immobili che a seguito di lavori di ristrutturazione abbiano registrato un aumento di valore di almeno il 15%. La Legge di Bilancio 2024 partendo dal presupposto che con il Superbonus avvenga sempre un aumento di tale entità, ha previsto l’obbligo in tutti i casi in cui vi sia stata quell’agevolazione.
Quali conseguenze avrebbe l’aumento delle rendite catastali?
L’impatto cambierà a seconda che si tratti di abitazione principale o di seconda casa. Nella prima ipotesi i proprietari non pagheranno nulla in più e potrebbero subire solo conseguenze indirette, perché l’aumento della rendita porterà all’incremento dell’Isee e sul reddito lordo ai fini Irpef visto che la prima casa va dichiarata moltiplicando per 105 la rendita ma poi dà luogo a una detrazione di pari entità annullando l’effetto sull’imposta reale. Però in tutti i casi in cui le agevolazioni sono legate al reddito lordo Irpef potrebbero sorgere problemi. Per le seconde case invece l’aumento delle imposte immobiliari sarebbe proporzionale all’aumento della rendita.
Si può indicare di quanto sarà l’aumento?
Non in maniera generalizzata. Si può ipotizzare che l’immobile passerà a una o due classi di rendita più alta e il computo va fatto di caso in caso. Abbiamo provato a vedere che cosa succederebbe a Milano: con il salto di una classe l’incremento si attesta attorno al 18%, con due classi si arriva al 38%.
Quali imposte saranno interessate?
Sempre per la seconda casa innanzitutto l’Imu, ma anche le imposte sulle successioni e sulle donazioni, e l’Irpef nei casi in cui si tratti di una seconda casa non locata situata nel medesimo comune in cui il contribuente possiede l’abitazione principale. Inoltre per chi compra una casa sottoposta a Superbonus ci sarà da pagare al rogito un’imposta di registro più alta.
Come avverrà la revisione della rendita?
Il contribuente dovrebbe segnalare alle Entrate di aver fatto i lavori e richiedere l’adeguamento. Qualora non lo facesse, arriverà la cosiddetta lettera di compliance dell’Agenzia che lo inviterà a mettersi in regola.
Per chi rivende una casa sottoposta a Superbonus c’è anche un’imposta ad hoc?
Sì, se si tratta di seconda casa non acquisita tramite successione o donazione l’imposta sul capital gain, che colpisce l’incremento di valore dell’immobile, va pagata indipendentemente dalla data di acquisto della casa se si rivende entro i dieci anni dalla fine dei lavori per il Superbonus al 110%.
Il ministro ha parlato di revisione delle rendite in tutti i casi in cui siano stati effettuati lavori finanziati anche in parte dallo Stato. Quindi non solo il Superbonus…
In pratica dovrebbe trattarsi di lavori che a suo tempo non hanno portato a una revisione della pianta dell’immobile e quindi non recepiti dal Catasto e che ben difficilmente possono avere di per sé causato l’incremento di valore del 15% previsto dal Dm 701/94.
Quanti potrebbero essere i contribuenti interessati?
Si può calcolare a spanne, sulla base delle rilevazioni dell’Enea, che il Superbonus sia stato chiesto da circa 1,5 milioni di contribuenti. In quanti casi si tratta di seconde case è impossibile da quantificarsi a oggi.
Il ministro promette una stagione di caccia alle case fantasma, abitazioni sconosciute al Catasto e/o non dichiarate a fini Irpef e quindi non tassate.
Quante sono?
Secondo uno studio del ministero rilasciato un anno fa gli immobili fantasma in totale sono circa 4 milioni; se ci limitiamo alle sole residenze di proprietà delle persone fisiche si supera di poco il milione.